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Cautionnement

Principe et formalités 

Définition 

La caution est la personne qui s'engage à payer les dettes locatives (loyer, charges...) du locataire en cas de défaillance de sa part. 

Conditions relatives au bailleur 

Le bailleur, quel que soit son statut (bailleur privé ou social), ne peut demander à bénéficier d'un cautionnement lorsqu'il a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives ( GRL  ou assurance privée).  

Lorsque aucune assurance n'a pas été souscrite, le recours au cautionnement est libre pour les personnes physiques et assimilés mais réglementé pour les bailleurs personnes morales (HLM, sociétés foncières...). Ainsi, un bailleur personne morale ne peut pas demander un cautionnement au locataire sauf dans 2 cas : 

  • lorsqu'il est délivré par certains organismes dont la liste sera fixée par un décret à paraître, 

  • lorsque le logement est loué à un étudiant non bénéficiaire d'une bourse de l'enseignement supérieur. 

A noter : le bailleur ne peut refuser la caution au motif que la personne qui souhaite se porter caution ne réside pas sur le territoire métropolitain.  

Modalités d'établissement 

La caution est un engagement qui doit obligatoirement prendre la forme d'un écrit (acte sous seing privé, acte notarié), être établi en 2 exemplaires (un pour le bailleur, l'autre pour la caution) et comporter, sous peine de nullité, les mentions suivantes : 

  • montant du loyer et conditions de sa révision tels qu'ils figurent sur le bail, 

  • mention exprimant clairement que la caution a pris connaissance de la nature et de l'étendu de son engagement, 

  • reproduction de l'alinéa 2 de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. 

Lorsque la caution indique une somme maximale de cautionnement, même si la dette locative est supérieure, le bailleur ne pourra réclamer un montant plus élevé. Si la caution n'indique pas de montant maximum, son engagement est alors plus étendu. 

Chaque année le bailleur doit informer la caution de l'évolution de sa garantie. 

Formes 

La caution peut prendre plusieurs formes : 

  • caution simple : la caution n'est tenue de payer que si le locataire est insolvable ou si les poursuites contre lui échouent. En revanche, si l'acte de caution comporte une clause par laquelle la caution renonce au bénéfice de discussion (possibilité pour la caution d'exiger du bailleur que les biens du locataire soient préalablement saisis et vendus), le bailleur pourra s'adresser à elle avant même d'avoir effectué des poursuites contre le locataire  

  • caution multiples : s'il y a plusieurs cautions (se renseigner auprès du bailleur) : chaque caution peut être poursuivie pour l'ensemble de la dette, ou seulement la plus solvable d'entre elles, au choix du bailleur.  

  • caution solidaire : la caution est engagée au même titre que le locataire ; le bailleur peut à son choix s'adresser à l'un ou à l'autre.   

Durée, résiliation et fin du cautionnement   

Durée 

La caution peut s'engager pour une période déterminée (par exemple pour la durée du bail initial ou en cours). Dans ce cas, la cautionnement ne peut pas être dénoncé avant l'échéance du contrat de location. Toutefois, les parties peuvent prévoir par écrit que certains évènements mettront fin à l'acte de caution (par exemples : divorce des époux, décès du locataire). Si le bail du locataire se poursuit alors que le contrat de location a pris fin, la caution est dégagée de ses engagements pour les sommes dues postérieurement à cette date, à moins qu'un nouvel acte de caution n'ait été signé avec la bailleur. 

Si aucune date n'est précisée dans l'acte de caution, ou si la durée du bail n'est pas indiquée, le cautionnement est à durée indéterminée et la caution peut le résilier à tout moment. Toutefois, l'engagement ne prend fin qu'à l'expiration du bail en cours, qu'il s'agisse du bail initial, renouvelé ou reconduit, au cours duquel le bailleur aura reçu la notification de la résiliation par la caution. Cette dernière sera donc tenue au paiement des sommes dues jusqu'à l'expiration du bail. 

Résiliation 

Si la caution ne résilie pas son engagement par lettre recommandée avec accusé de réception avant l'expiration du bail en cours, elle est engagée jusqu'à la fin de la période qui fait suite au bail en cours, c'est-à-dire jusqu'à la fin du bail renouvelé ou reconduit. 

Extinction 

L'engagement de la caution prend fin en principe : 

  • au terme prévu dans l'acte de caution, si celui-ci a fixé une durée déterminée, 

  • à l'expiration du bail au cours duquel la caution a résilié son engagement si la durée de ce dernier n'était pas précisée, 

  • au remboursement total de la dette par le locataire, 

  • au décès du locataire, si le contrat de bail disparaît avec lui, 

  • au décès de la caution si l'acte le prévoit. Dans le cas contraire, les héritiers de la caution sont en principe tenus de payer. 

Défaillance du locataire ou de la caution 

Défaillance du locataire 

Le bailleur doit informer la caution dès le premier impayé du locataire et dans les 15 jours qui suivent le commandement de payer envoyé au locataire. A défaut, la caution n'est pas tenue de payer les pénalités ou intérêts de retard. 

La caution engage tous ses biens personnels, ses revenus, salaires ou pensions, ainsi que son logement s'il lui appartient ; elle peut être privée de ses ressources, sauf d'un minimum égal au RSA (ex-RMI). 

Si la caution est mariée sans contrat de mariage, et sous réserve que son conjoint donne son consentement exprès à l'acte de caution, ses biens personnels et les biens communs du ménage, notamment le logement de la famille, s'il dépend de la communauté, sont engagés. 

Défaillance de la caution 

La caution peut demander au juge de bénéficier de délais de paiement. 

Elle peut également saisir la commission départementale d'examen des situations de surendettement. 

Si le locataire pour lequel elle s'est portée caution dépose lui-même un dossier auprès de cette commission, son cautionnement doit être déclaré à la commission par le bailleur qui doit aussi indiquer si la caution a été engagée. 

La commission qui constate le cautionnement doit informer la caution de l'ouverture de la procédure. 

Lettre typeMettre un terme à son engagement de caution

 

Dernière mise à jour : Août 2009

 

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