Service public

Répartition des charges de copropriété

Principe 

La qualité de copropriétaire entraîne l'obligation de participer au financement de toutes les dépenses engendrées pour l'usage des parties communes, leur entretien, leur administration, leur remplacement et leur amélioration. 

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot en fonction de chaque catégorie de charges. 

Les charges de copropriété sont donc les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. 

Catégories de charges 

Il existe deux types de charges : les charges générales et les charges spéciales. 

Les charges générales sont relatives à la conservation et à l'administration des parties communes : ravalement, réfection de toiture, nettoyage, consommation d'électricité des parties communes assurance, taxes sur l'immeuble, frais de tenue des assemblées générales, honoraires du syndic, etc. 

Les charges spéciales sont liées au fonctionnement usuel des services collectifs et aux éléments d'équipement commun: ascenseur, chauffage collectif, vide-ordures, interphone, antenne de télévision). 

Répartition des charges 

Les charges générales sont réparties selon les tantièmes de copropriété afférents à votre lot, en fonction de la valeur de votre lot par rapport à la valeur totale de l'immeuble. 

Les charges spéciales sont réparties selon le critère de l'utilité objective des services collectifs, et sont donc appréciées par rapport à chaque lot et non en fonction de votre usage du service et de l'équipement commun. 

Attention : ce n'est pas l'utilisation effective qui est considérée mais la possibilité d'utilisation  

Charges d'ascenseur 

En principe les copropriétaires des lots situés au rez-de-chaussée n'ont pas à supporter les charges, sauf si l'ascenseur dessert les caves et les parkings. 

La simple possibilité pour le copropriétaire d'accéder de l'extérieur à l'ascenseur ou au niveau de sa cave est jugée suffisante pour le soumettre à une participation, même s'il ne possède aucun garage. 

Charges de chauffage 

Il existe deux cas de figure : 

• si le local n'est pas raccordé au chauffage collectif, le copropriétaire ne participe pas aux frais, 

• si le lot est équipé pour bénéficier du chauffage collectif, son propriétaire doit payer sa quotepart, même s'il ne l'utilise pas. Si le copropriétaire s'en est privé volontairement, il n'est pas pour autant exonéré des charges. 

Charges relatives aux vide-ordures 

Les frais de réparation et d'entretien des locaux font partie des charges générales. En revanche, les frais relatifs aux gaines des vide-ordures sont considérés comme des éléments d'équipement et doivent être répartis selon le critère d'utilité (frais d'entretien, nettoyage...). 

Contestation de la répartition 

Le copropriétaire qui constate une erreur dans la répartition des charges peut contester cette répartition par un vote à l'unanimité des copropriétaires lors d'une assemblée générale. Une action en révision devant le tribunal de grande instance est également possible si la part de charges d'un copropriétaire est supérieure de plus d'un quart, ou si la part d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à ce qu'elle devrait être.  

Cette action peut être exercée dans les 5 ans suivant la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, ou dans les 2 ans qui suivent la 1ère vente du lot de copropriété. 

Si la plainte du copropriétaire est fondée, le tribunal établit une nouvelle répartition des charges, qui s'applique seulement pour l'avenir. 

 

Dernière mise à jour : Septembre 2004