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Vente d'un appartement et charges de copropriété

Certificat attestant que le vendeur est libre de toute obligation 

Le propriétaire qui vend son appartement doit présenter au notaire un certificat établi par le syndic, ayant moins d'un mois, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat des copropriétaires. 

Ce certificat est généralement adressé par le syndic sur la demande du notaire chargé d'établir l'acte de vente ou du copropriétaire vendeur. 

Si le vendeur est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, l'acte de vente est passé sans autre formalité. 

Si le vendeur ne peut pas présenter ce certificat, le notaire doit donner avis de la mutation au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. 

Dans ce délai de quinze jours, le syndic peut former opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. 

Contenu de l'état daté 

Depuis le 1er septembre 2004, l'état daté qui est adressé par le syndic au notaire doit comporter trois parties distinctes :   

  • dans la première partie, le syndic doit indiquer, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues au syndicat par le copropriétaire vendeur (provisions exigibles du budget prévisionnel, charges impayées sur les exercices antérieurs etc) ; 

  • dans la seconde partie, le syndic doit indiquer, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes que le syndicat pourrait devoir au copropriétaire vendeur (avances non utilisées etc) ; 

  • dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber à l'acquéreur (reconstitution des avances, provisions non encore exigibles du budget prévisionnel etc) ; dans une annexe à cette troisième partie, le syndic doit en outre indiquer la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part attachée au lot dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il doit aussi mentionner, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie. 

Répartition des dépenses entre le vendeur et l'acquéreur 

En cas de vente, à compter du 1er septembre 2004 : 

  • le paiement de la ou des provision(s) exigible(s) du budget prévisionnel, correspondant aux périodes antérieures à la vente et à celle au cours de laquelle se passe la vente, incombe au vendeur ; 

  • le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ; 

  • le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. 

Attention, un accord conventionnel entre le vendeur et l'acquéreur, contraire à ces règles, est possible. Il peut être prévu dans l'acte de vente mais n'a toutefois d'effet qu'entre les parties au contrat de vente. Il est conseillé de veiller à ce que les clauses relatives à la répartition des dépenses (charges, financement des travaux non encore exécutés etc) soient les plus précises possible afin d'éviter tout litige. 

En cas de dettes 

En cas de cession d'un appartement, la dette de charges ne suit pas le lot. 

Elle est personnelle au propriétaire-vendeur qui demeure tenu des dettes et des charges liquides et exigibles au moment de la vente. 

 

Dernière mise à jour : Septembre 2004

 

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