Service public

Procédure de vente de l'immeuble

Principe 

Une fois le bien saisi, il est vendu soit à l'amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication c'est à dire mis en vente aux enchères. 

Préparation de la vente 

Procès-verbal de description des lieux 

8 jours après la délivrance du commandement de payer valant saisie et à défaut de paiement, l'huissier de justice peut pénétrer dans les lieux pour dresser un procès-verbal de description. Celui-ci contient notamment :  

• la description des lieux, 

• l'indication des conditions d'occupation, 

• l'identité des occupants ainsi que leurs droits. 

Assignation à comparaître 

Le créancier poursuivant doit faire assigner le débiteur à comparaître à une audience d'orientation du juge de l'exécution dans un délai de 2 mois après la publication du commandement qui vaut saisie. En cas de dépassement de délai, le commandement est caduc, il est privé d'effet. 

La date de l'audience d'orientation est fixée par l'assignation et doit avoir lieu entre 1 et 3 mois avant la date de l'audience. 

L'assignation du débiteur doit comporter les mentions communes à toute assignation et certaines plus spécifiques notamment : 

• les date et lieu de l'audience, son objet, les conséquences du défaut de comparution, les modalités de présentation d'une demande ou d'une contestation, 

• la consultation du cahier des conditions de vente et le montant de la mise à prix, 

• la possibilité de contester le montant de la mise à prix, de solliciter l'autorisation de vente amiable et de bénéficier de l'aide juridictionnelle. 

Ces mentions sont prescrites à peine de nullité (si elles ne sont pas mentionnées dans l'assignation, celle-ci est considérée comme n'ayant jamais existé). 

L'assignation des créanciers inscrits doit intervenir au plus tard le 5ème jour après l'assignation du débiteur. Ils deviennent alors des parties dans la procédure. 

Les créanciers concernés sont ceux qui ont inscrit une hypothèque ou un privilège sur le bien saisi, avant la date de la publication du commandement qui vaut saisie. 

A peine de nullité, l'assignation des créanciers inscrits doit avoir les mentions communes à toutes les assignations ainsi que des mentions particulière notamment : 

• les date et lieu de l'audience d'orientation, 

• la sommation de prendre connaissance du cahier des conditions de vente et le montant de la mise à prix, 

• la sommation d'avoir à déclarer les créances inscrites sur le bien saisi. 

Dépôt au greffe du cahier des conditions de vente et de l'état hypothécaire 

Le cahier des conditions de vente contient tous les éléments d'information nécessaires à la réalisation de la vente. 

Ce cahier doit être déposé au greffe du juge de l'exécution avant l'audience d'orientation dans les 3 jours ouvrables suivant la délivrance de l'assignation au débiteur saisi, à peine de caducité du commandement. 

Le créancier poursuivant, responsable de ce cahier, doit au préalable faire procéder au procès-verbal de description du bien et lever un état hypothécaire certifié à la date de la publication du commandement et qui sont joints au cahier. 

Audience d'orientation 

Le juge de l'exécution entend les parties pour connaître leurs prétentions. Les contestations et demandes doivent être soumises à cette occasion pour que le juge se prononce dessus. 

Le jugement détermine la suite de la procédure, soit en autorisant la vente amiable, soit en ordonnant la vente forcée. Ce jugement peut également mettre fin, suspendre ou interrompre la procédure d'exécution. 

Lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge doit vérifier qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des demandes éventuelles du débiteur. 

La demande du débiteur aux fins d'autorisation de la vente amiable de l'immeuble ainsi que les actes consécutifs à la vente sont dispensés de l'intervention d'un avocat. Cette demande peut être formulée verbalement à l'audience d'orientation. 

Le jugement d'orientation peut faire l'objet d'un appel dans les 15 jours après sa notification au greffe. 

Vente amiable sur autorisation judiciaire 

Principe 

La vente amiable produit les effets d'une vente volontaire. Elle est passée devant un notaire. 

Procédure de vente 

Le juge de l'exécution fixe :  

• le montant en dessous duquel l'immeuble ne peut être vendu selon certains critères, 

• la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée, dans un délai de 4 mois maximum, afin de vérifier la réalisation de la vente. A cette audience, un délai supplémentaire de 3 mois peut être accordé sur justification du demandeur d'un engagement écrit d'acquisition et afin de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente. 

Vente par adjudication 

Principe 

A défaut de contestation ou de demande fondée interdisant la vente ou imposant la vente amiable, le juge ordonne, dans son jugement d'orientation, la vente forcée du bien par adjudication judiciaire. 

La vente forcée se déroule sous forme d'enchères sous le contrôle du juge. 

Procédure 

Le juge doit fixer la date de l'audience à laquelle la vente par adjudication aura lieu et cela dans un délai de 2 à 4 mois à partir du prononcé de la décision. 

Le jour indiqué, le créancier poursuivant peut demander la vente. Il doit, dans ce cadre, justifier du dépôt de l'état des créances. Si aucun créancier ne demande la vente, le juge constate alors l'extinction de la procédure et la caducité du commandement de payer. 

La vente forcée est poursuivie après publicité. Ainsi, le plus grand nombre d'enchérisseurs possible sera informé. La vente forcée est annoncée, à l'initiative du créancier, entre 1 et 2 mois avant l'audience d'adjudication. 

La vente de l'immeuble a lieu aux enchères publiques à l'audience du juge. Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d'adjudication, le créancier est déclaré adjudicataire à hauteur de ce montant. Les enchères ne peuvent être faites que par l'intermédiaire d'un avocat. 

L'adjudication entraîne la vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l'adjudicataire (la personne ayant emporté la vente). Le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre de la personne saisie. Le montant du prix de la vente doit être consigné dans les 2 mois après la date d'adjudication définitive. 

Pendant les 15 jours qui suivent la vente, toute personne peut proposer, par l'intermédiaire d'un avocat, un prix plus élevé (10 % minimum) : c'est la surenchère. 

Au cas où l'acheteur est incapable de payer dans les délais, le bien est remis en vente aux conditions de la première vente forcée : c'est la réitération des enchères. 

 

Dernière mise à jour : Août 2007