Service public

Syndic de copropriété

Désignation du syndic 

Le syndic est le représentant légal du syndicat pour l'ensemble des copropriétaires. Il peut s'agir d'un syndic professionnel ou non professionnel. 

L'assemblée générale des copropriétaires, par une même résolution, désigne le syndic et approuve son contrat de mandat à la majorité absolue (majorité de l'article 25). 

Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine aussi les conditions d'exécution de la mission du syndic. 

Durée du mandat 

L'assemblée fixe la durée du mandat dans la limite de trois ans maximum. 

Cette durée est réduite à un an pendant les 10 années suivant l'achèvement de l'immeuble, si le syndic a participé à sa construction. 

L'assemblée peut renouveler les fonctions du syndic pour les mêmes durées (un nouveau contrat, distinct du précédent, doit alors être conclu). 

Le syndic doit rendre compte de sa gestion à l'assemblée au moins une fois par an. 

Syndic non professionnel 

Le syndic non professionnel ou bénévole peut être un copropriétaire non rémunéré, mais dont les frais de gestion lui seront remboursés. 

Il doit ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires, s'assurer pour sa propre responsabilité et assurer l'immeuble. 

Syndic professionnel 

Le syndic professionnel doit : 

• posséder une carte professionnelle de "gestion immobilière" délivrée par la préfecture, 

• justifier d'une garantie financière suffisante, 

• justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle. 

Le syndic professionnel est rémunéré pour son activité et perçoit des honoraires. 

Le syndic professionnel doit lui aussi ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, sauf vote contraire de l'assemblée des copropriétaires. 

Si le syndic est dispensé d'établir un compte séparé, la décision de l'assemblée doit fixer la durée pour laquelle la dispense est donnée. Cette dispense est renouvelable. Elle prend fin de plein droit en cas de désignation d'un autre syndic. 

Rémunération du syndic 

Les éléments de détermination de la rémunération du syndic figurent dans le contrat de mandat de celui-ci. 

Les honoraires comprennent des honoraires (en général forfaitaires) pour la gestion courante de l'immeuble, et des rémunérations particulières pour des prestations spécifiques (recouvrement des impayés, gestion des sinistres en matière d'assurance par exemple). 

Exceptionnellement, le syndic peut solliciter des copropriétaires des honoraires en pourcentage du montant des travaux réalisés. 

Rôle du syndic 

Il exécute les décisions de l'assemblée générale et les dispositions du règlement de copropriété. Il administre la copropriété : il passe les contrats de fournitures, d'entretien, de souscription de polices d'assurances, d'engagement du personnel employé par le syndicat. Il établit et met à jour le carnet d'entretien. 

Il est le trésorier du syndicat des copropriétaires dont il est le gestionnaire et le comptable. 

Il établit le budget prévisionnel, recouvre auprès de chaque copropriétaire les charges de copropriété et règle les fournisseurs. 

Il représente la copropriété dans les actions en justice, après autorisation de l'assemblée, sauf pour les actions en recouvrement de créance du syndicat, les demandes sur requête et les assignations en référé. 

Il est l'archiviste et le conservateur de tous les documents relatifs à la copropriété. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes, ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, le diagnostic technique. 

Il délivre des copies ou extraits, qu'il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes. Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d'entretien de l'immeuble, et le cas échéant, du diagnostic technique. 

En cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Une copie de ce bordereau doit en outre être remise au conseil syndical. 

 

Dernière mise à jour : Septembre 2004