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Qu'est ce qu'un mur mitoyen ?

Définition 

Un mur mitoyen est un mur séparant deux terrains contigus et appartenant en commun aux deux propriétaires de ces terrains. 

Cette notion de mitoyenneté est une forme particulière de copropriété, qui s'applique principalement aux murs, mais aussi aux autres modes de clôture : palissades, haies, fossés... 

Certaines marques de non mitoyenneté sont précisées par le code civil : ainsi une pente unique au sommet du mur indique que celui-ci appartient au propriétaire du terrain vers lequel elle s'incline ; la présence d'un chaperon, de filets ou de corbeaux (éléments de construction en saillie) d'un seul côté désignent le terrain auquel appartient le mur. Il s'agit là d'une énumération indicative et non limitative ; d'autres marques ou preuves peuvent être rapportées pour établir le caractère privatif du mur. 

Fondement 

La mitoyenneté peut être établie par : 

• une convention : les deux propriétaires voisins se mettent d'accord pour créer une clôture mitoyenne, à frais partagés,  

• la prescription acquisitive : le fait de se comporter comme le copropriétaire d'un mur privatif pendant 30 ans entraîne l'acquisition de la mitoyenneté,  

• l'acquisition forcée : un propriétaire peut obliger son voisin à lui céder la mitoyenneté de son mur privatif, moyennant le remboursement de la moitié de la dépense et le paiement de la moitié de la valeur du sol occupé par le mur,  

• la clôture forcée : on peut contraindre son voisin à construire une clôture mitoyenne. Ceci n'est possible que pour les maisons, les cours et jardins situés dans les villes et les faubourgs.  

Sachez qu'en l'absence de titre (un acte de vente, un jugement) ou de marque contraire, un mur séparant des bâtiments, des cours, des jardins ou des enclos est présumé mitoyen. 

En cas d'absence de titres de propriété 

La détermination du caractère privatif ou mitoyen d'un mur de soutènement est important afin d'établir à qui incombe les frais d'entretien et de réparation. 

En cas de silence des titres de propriété, la jurisprudence a établi le principe suivant : le mur est présumé appartenir à celui des 2 propriétaires qui en profite. 

A partir de ce constat, 2 cas peuvent se présenter : 

• le mur sert uniquement à soutenir les terres du terrain le plus élevé et n'empêche pas la vue d'un terrain à l'autre : dans ce cas, le mur est présumé appartenir au propriétaire du terrain le plus élevé car son rôle est d'empêcher la terre de s'écouler sur le terrain situé sur le point le plus bas 

• le mur sert à soutenir les terres du terrain le plus élevé mais joue également un rôle de clôture en masquant la vue : dans ce cas, le mur est présumé mitoyen car il bénéficie aux 2 propriétaires. 

 

Dernière mise à jour : Juin 2008