Service public

Travaux de construction, surélévation d'un mur mitoyen : respect des règles d'usage

Principe 

Chaque copropriétaire d'un mur mitoyen dispose sur celui-ci d'un libre droit d'usage à condition de ne pas commettre d'acte susceptible de nuire aux droits de son voisin. 

Ce principe d'équilibre s'applique dans le cas d'une construction contre un tel mur, à travers la combinaison des articles 657 et 662 du code civil ; ces deux articles, qui peuvent au premier abord apparaître contradictoires, sont en réalité étroitement complémentaires : les facultés accordées par le premier ne peuvent s'exercer que dans les conditions posées par le second. 

Travaux de construction 

Les travaux de construction, parce qu'ils risquent, de par leur nature, de compromettre la solidité du mur doivent ainsi être précédés du consentement du voisin. Celui-ci doit être avisé du projet, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. S'il est possible, cet accord devra faire l'objet d'un écrit précisant clairement les travaux à réaliser, afin d'éviter toute contestation ultérieure. 

Si le voisin oppose un refus, le copropriétaire constructeur peut saisir le président du tribunal de grande instance pour demander la désignation d'un expert qui sera chargé de déterminer si les travaux peuvent être envisagés sans nuire à la solidité du mur et de proposer des solutions techniques. L'expertise est alors aux frais de la personne qui y a intérêt, à savoir le candidat constructeur. 

Le voisin peut encore contester les conclusions de l'expert et demander une contre-expertise. Il ne reste plus, en cas de désaccord persistant, qu'à engager une action au fond devant le tribunal de grande instance. 

Enfin, si l'accord du voisin n'a pas été requis pour autoriser la construction, ce dernier peut légitimement engager devant le tribunal de grande instance une action possessoire : 

• si les travaux sont sur le point de commencer, c'est l'action en dénonciation de nouvel oeuvre qui doit être introduite, 

• si les travaux ont débuté, il faut réagir dans l'année en engageant une action en complainte. 

Le tribunal de grande instance peut ainsi ordonner la suspension ou la démolition de la construction. 

A noter : parce qu'elle risque de mettre à mal la tenue du mur, la démolition d'une construction attenant à un mur mitoyen doit également être précédée de l'accord du voisin, et être accompagnée des mesures nécessaires pour éviter tous désordres (infiltrations, dégradations...).  

Attention : il s'agit de règles de droit privé. La construction et la démolition d'un bâtiment sont également soumis à des règles d'urbanisme qui peuvent restreindre le droit de construire en limite de propriété et doivent être précédées d'autorisations administratives (permis de construire ou de démolir, déclaration de travaux).  

Travaux de surélévation 

La personne qui souhaite rehausser un mur mitoyen n'est pas obligé, sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux, d'obtenir l'approbation de son voisin. 

La surélévation peut se faire : 

• à cheval sur le mur mitoyen, 

• sur toute son épaisseur, 

• ou de son seul côté. 

Si la solidité du mur est remise en cause par les travaux envisagés, le voisin peut le détruire mais devra le reconstruire à ses frais. 

S'il lui faut augmenter l'épaisseur du mur mitoyen, l'excédent d'épaisseur doit se prendre uniquement de son côté. 

Le mur reste mitoyen dans son ensemble, même s'il a été reconstruit, mais la partie surélevée appartient exclusivement à la personne qui l'a fait réaliser. 

Cette partie privative du mur peut toutefois devenir mitoyenne en totalité ou non. 

Dans ce cas, le voisin doit rembourser la moitié de la dépense que le mur ou la portion de mur qu'il souhaite rendre mitoyenne a coûté et la valeur de la moitié du sol fourni par l'excédent d'épaisseur, s'il y'en a. 

Cette démarche peut s'effectuer par voie amiable auprès de son voisin ou, en cas de refus de sa part, par cession forcée en utilisant la  voie judiciaire. 

Sachez cependant que cet exhaussement ne doit pas causer de trouble anormal de voisinage auquel cas le voisin peut demander des dommages et intérêts auprès du tribunal civil. 

 

Dernière mise à jour : Juin 2008